Il decoro architettonico del condominio

I limiti previsti dal regolamento a tutela del decoro architettonico dell’edificio possono anche spingersi a vietare al singolo condomino di eseguire interventi nella propria unità immobiliare che, riflettendosi su strutture comuni, siano in grado di comportarne un pregiudizio, modificando l’architettura dell’edificio stesso, indipendentemente dall’impatto sull’estetica e sulla simmetria.

La generale definizione che normalmente viene fornita della proprietà esclusiva potrebbe portare a ritenere che il condomino abbia diritto di godere e di disporre del proprio bene in modo pieno, ossia che “ciascuno in casa sua possa fare quello che vuole”. Non è vero perché nel condominio il diritto di ciascun proprietario trova sempre limite nel pari diritto del proprietario dell'appartamento accanto o in quello di tutti gli altri condomini di pacificamente usufruire di godere delle parti comuni condominiali. La legge, con l’art. 1122 c.c., è adesso ancor più esplicita nel prevedere che ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

Oltre al limite previsto dalla norma, altri ne possono derivare dal regolamento del condominio, quale che ne sia l’origine ed il procedimento di formazione e quindi anche quando non abbia natura contrattuale. L’obbligo assunto dai singoli condomini di non eseguire sulla propria unità immobiliare attività che rechino danno alle parti comuni ha natura di obbligazione propter rem, la cui violazione comporta il diritto degli altri condomini di ottenere non solo l’eliminazione dell’opera eseguita in spregio del regolamento, ma anche il risarcimento dei danni subiti.

Questo è il principio applicato dal Tribunale di Milano nella sentenza n. 1615 pubblicata in data il 9 febbraio scorso (Giudice Dott. Manunta), che ha condannato una condomina alla rimozione dei manufatti dalla medesima realizzati sul lastrico solare di sua proprietà esclusiva, nonché alla ricostituzione di alcune finestre nello stato originario e al ripristino degli impianti idraulici e di riscaldamento comuni modificati: il tutto nel termine di gg. 180 dalla pubblicazione della sentenza.

Era successo che il Condominio aveva citato in giudizio la predetta condomina la quale, dopo essere stata autorizzata dall’assemblea ad apportare alcune modifiche alla propria unità immobiliare nell’ambito di una più ampia ristrutturazione della stessa, ne aveva effettuate di altre, peraltro in contrasto con quanto previsto nel Regolamento (di natura contrattuale) laddove vietava espressamente qualunque opera esterna modificativa dell’architettura, dell’estetica e della simmetria del fabbricato. Tra le modifiche non autorizzate c’erano anche la sostituzione dei serramenti originali con altri che producevano una diversa percezione estetica ed un disallineamento con quelli dei piani sottostanti, nonché la costruzione di due serre sul lastrico solare, visibili dal piano strada e che, secondo l’esperita CTU, avevano comportato una alterazione dell’aspetto architettonico dell’immobile.

Ai fini dell’illegittimità degli interventi, a nulla rilevava che il lastrico solare fosse di proprietà esclusiva delle convenuta in quanto le opere erano andate ad incidere negativamente sul bene comune del decoro architettonico o, più semplicemente, dell’aspetto architettonico originale: le modifiche apportate contrastavano infatti con la tutela architettonica dell’edificio condominiale delineata dai principi generali e, soprattutto, dalle previsioni regolamentari che ne sancivano l’immodificabilità.

Sulla base di tale logico ragionamento il Giudice milanese non ha avuto dubbi nel ritenere gran parte degli interventi eseguiti estremamente invasivi e macroscopici, al punto da non limitarsi solo ad ordinarne la rimozione e la rimessa in pristino, ma anche a condannare l’autrice dei lavori al risarcimento del danno in favore del condominio, oltre che alla rifusione delle spese di causa.

La sentenza in esame offre lo spunto per un esame dei presupposti che legittimano il singolo condomino ad eseguire interventi nella propria unità immobiliare che, in qualche modo, possano incidere sulle parti comuni dell’edificio.

Con l’intervenuta riforma della disciplina condominiale a cura della L. n. 220/12, il legislatore, con il nuovo art. 1122 c.c., ha mutato la titolazione del vecchio testo al fine di renderlo più confacente al contenuto, privilegiando quindi il vero senso della norma, quello cioè di vietare le “opere su parti di proprietà o uso individuale” che arrecano danno alle parti comuni.

La libertà del condomino di eseguire opere o trasformazioni nella propria unità immobiliare trova ora espresso limite nel rispetto del decoro architettonico dell’edificio, delle distanze legali, dell’uguale godimento delle parti comuni da parte degli altri condomini e, ancor più importante, della stabilità e della sicurezza dell’edificio.

Il giudice meneghino ha tenuto ben distinto il concetto di decorso architettonico da quello di aspetto architettonico. Con il primo si intende l'estetica conferita allo stabile dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, atta ad imprimere alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia e specifica identità, visibile ed apprezzabile dall'esterno.

Con il termine “decoro” il legislatore ha inteso tutelare non solo la piacevolezza e l'armonia dell'aspetto architettonico dell'edificio condominiale, ma anche la rispettabilità e la dignità dello stesso.

L’aspetto architettonico coinvolge invece una serie di valutazioni connesse alla compatibilità con lo stile architettonico dell’edificio: il primo rappresenta dunque una qualità positiva dell'edificio (derivante, per l'appunto, dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie), il secondo, invece, indica la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio stesso, percepibile con immediatezza dall'osservatore esterno. Le due nozioni vivono in rapporto di stretta complementarietà, tale da escludere uno iato netto tra le due, le quali appaiono anzi l'un l'altra imprescindibili, risolvendosi la valutazione di continuità stilistica in una verifica del rispetto delle direttive architettoniche impresse dal progettista.

Quanto poi al regolamento, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, così costituendo degli oneri reali. Anche la più remota giurisprudenza ha avuto modo di ribadire che la tutela del decoro architettonico può trovare spazio in un regolamento, quand’anche di natura assembleare, a conferma dell’attenzione che il legislatore ha riservato per tale bene comune: da qui il divieto di esecuzione di opere all'interno della proprietà esclusiva se non preventivamente autorizzate dall'assemblea, chiamata quest’ultima a giudicare sul loro possibile impatto sul decoro dell’edificio.

Resta infine la valutazione del danno che il condominio subisce a seguito della alterazione, da parte di uno dei suoi partecipanti, del decoro e/o dell’aspetto architettonico.

Questi sono suscettibili di valutazione economica in quanto concorrono a determinare il valore sia delle parti comuni dell'edificio sia delle singole proprietà individuali. Nell'ipotesi di “stravolgimento” della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale, il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro e/o dell’aspetto architettonico, che sono tutelati dalle norme che ne vietano l'alterazione.

Il giudice chiamato a decidere dell'incidenza di un'opera sul decoro architettonico deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minor rigore a seconda delle caratteristiche del singolo edificio. Accertato un danno estetico di particolare rilevanza, consegue automaticamente anche un danno economico altrettanto rilevante per il condominio, il cui accertamento e la cui quantificazione sono in ogni caso demandati alla valutazione discrezionale del giudice.

Così è avvenuto nel caso sottoposto alla valutazione del giudice milanese, che non ha esitato a condannare la condomina disobbediente ad un equo (sostanzioso) risarcimento del danno provocato al decoro architettonico dell’edificio.

Tribunale di Milano, sentenza 9 febbraio 2017, n. 1615